건설경기 회복 지원 동향

1. 현황

□ 최근 건설경기 동향 및 전망 

○ 고금리 장기화와 미분양 증가 등의 영향

- 2023년 4분기부터 국내 건설투자가 하락세로 전환됨. 이에 따라, 한국은행 등 주요 기관은 올해 건설투자 전망치를 하향 조정함. 한국은행은 2023년 11월에 △1.8%에서 2024년 2월에 △2.6%로, KDI는 2023년 11월에 △1.0%에서 2024년 2월 △1.4%로 낮춤.

- 건설투자 선행지표로 인식되는 ‘건설수주’가 고물가, 부동산 경기 침체 등으로 전년대비 약 20% 감소함.

- 실제 건설경기 실사 지수(BSI)는 50수준으로 하락(2월 56, 3월 51)함. 全 산업(2월 69, 3월 72)과 비교시에도 저조한 상황. (※ BSI지수가 100보다 낮을수록 경기 악화가 예상되는 기업이 많음)

- 최근의 투자 위축과 건설경기 둔화는 고금리 장기화, 공사비 상승, 미분양 증가 등으로 인해 수익성이 악화되면서 발생하는 것으로 분석됨.

- 미분양은 최근 3년간 3배 이상 증가(2020년 12월에 1.9만호→2024년 1월에 6.4만호)했으며, 특히 준공 후 미분양 중 지방에서 발생하는 준공 후 미분양이 80%로 많아 지방 중심으로 준공 후 미분양이 지속 증가함. 미분양 증가는 신규 착공 지연 요소로 작용할 우려가 있음.

- 전문가들은, 건설산업은 노동집약적 산업이기 때문에 건설사가 도산하면 협력업체도 연쇄 도산하게 되고, 저학력 노동계층 위주로 실업률이 급격히 늘어나 실물 경제에 큰 타격을 줄 수 있음을 우려함. 정부 차원의 대책 마련이 시급하다고 지적.

2. 정부 동향

□ 건설경기 회복을 위한 지원 마련

○ '건설경기 회복 지원방안' 발표

- 정부(국토부)는 지난 3월 28일 비상경제장관회의에서 ’건설경기 회복 지원방안‘을 발표함.

- 이번 지원방안은 최근 공사비 상승, 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축, 미분양 누적 등 건설경기 위축으로 인한 지역경제 침체를 방지하고, 취약계층 일자리 감소 피해 등을 최소화하기 위해 마련.

○ 공사비 현실화

- 지난 3년간 원자재값·인건비 급등으로 공사비가 약 30% 상승했지만, 상승분이 공사비에 충분히 반영되지 못해 공공(公共)공사가 유찰되거나, 발주자와 시공사의 갈등이 잇따르고 있음.

- 기존에 일률적으로 적용하고 있는 공사비 할증 기준을 입지·건물 층수 등 시공 여건에 따라 2~5% 차등 적용. 더하여, 물가 상승분이 공사비에 적정하게 반영될 수 있도록 물가 반영 기준 조정을 검토함. 현재는 물가반영 시 GDP 디플레이터와 건설공사비지수 중 낮은 값을 적용.

- 또한, 민간 참여 공공주택 공사비는 지난해보다 15% 증액하고, 공공공사의 기술형 입찰 유찰을 방지하기 위해, 탈락자의 설계 보상비 한도(현재 공사비의 1.4%)를 실제 설계비 수준으로 높일 계획.

(기술형 입찰은 업체가 설계단계부터 참여해 설계를 직접 하거나, 기존 설계를 수정하고 시공까지 수행하는 입찰의 형태)

○ 유동성 지원 

- 유동성 확보가 필요한 건설사 구제를 위해 한국토지주택공사(LH)가 3조원을 들여 건설사 보유 토지를 매입할 계획.

- 다수의 토지 매도 희망 기업으로부터 매각희망가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입(매입상한금액은 공시지가의 90%)하는 ‘역경매 방식’으로 진행되며, 기업은 토지매각대금을 부채 상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있을 것으로 기대함.

- 착공 전 브릿지론 단계에서 더 이상 사업 추진이 어려운 사업장은 공공지원 민간임대리츠가 매입해 사업 재구조화를 지원. 브릿지론 단계에서 충분한 자금을 모을 때까지 시일이 걸릴 경우 고금리에 단기로 자금을 조달할 수 있음. 기존 투자자는 리츠 주주로 전환, 기금은 신규 출자하여 공공지원민간임대 건설·운영.

○ 미분양 해소

- 지방에 집중된 미분양 해소를 위해, ‘기업구조조정리츠(Corporate Restructuring REITs)’가 지방 미분양 주택을 매입해 사업리스크를 저감하고 신규착공 지연 최소화에 나설 방침.

- 정부는 CR리츠 운용의 실효성을 높이기 위해, 주택 매입 시 부과하는 취득세 중과를 배제하고, 취득 후 5년간 종합부동산세 합산을 배제하는 세제 혜택을 제공하기로 함. 향후 미분양 상황에 따라 양도차익 추가 과세 면제 등도 검토할 방침.

- 한편, PF 경색에 따른 기업의 자금 조달 어려움을 완화하기 위해, 준공전 미분양 PF 보증 요건 중 ‘분양가 5% 할인’을 폐지, 미분양 리스크에 따른 기업의 애로를 해소하고자 함.

- 주택 외의 비주택(지식산업센터 등) 대상 PF 보증을 신설하고, 시공사 자체 시행사업의 경우 상반기 내 조기 도입되도록 추진할 계획. 

- 건설공제조합에서 4조원 규모의 보증 도입(건설산업기본법 개정 추진).

3. 지자체 동향

□ 공공사업 조기 발주 등 지역 건설업체 지원

○ 서울시

- 늘어나는 공사비로 인한 재건축·재개발조합과 시공사 간 갈등을 예방하고, 갈등 발생시에는 기민하게 대처해 분쟁으로 확대되지 않도록, 지난 3월 ‘정비사업 공사비 분쟁관리 TF’를 구성해 업무에 착수함.

- 공동주택지원과, 주거정비과, 재정비촉진사업과 등 정비사업 관련 부서 실무진들이 참여해 사업장 별 이슈를 모니터링하는 한편, 갈등 발생 사업장에 대한 집중관리를 실시.

- 별도로, 법률·시공·정비사업 민간전문가들로 구성된 ‘코디네이터 제도’도 운영해 조합과 시공사 간 중재 활동을 시행 중.

○ 부산시

- 지역 건설경기 정상화를 위해 ‘부산 전문건설업 온라인 상생 플랫폼’을 올해 상반기 내 구축할 예정.

- 대기업 협력업체 모집 정보와 입찰 계약 등 일감 확보에 필요한 정보를 한 곳에 모아 맞춤형 원스톱서비스를 제공할 계획.

- 이달 중 ‘전문건설업 전체 상생협의체’를 구성, 지역업체 30개사를 선정해 맞춤형 솔루션을 제공하고, '상생데이 네트워킹 행사'를 통해 지역업체와 대기업 간 연결도 지원할 예정.

○ 인천시

- 지난해 민간건설사업의 지역업체 하도급율이 22.3%로 역대 최저치(전국 평균 42.8%)를 기록함. 

- 지역건설업계가 경기 침체로 등록말소와 폐업이 급증하는 상황이며, 대책 마련 필요. 올해 2월말 기준 59개 건설업체가 폐업, 지난해 1년간 179곳 폐업 대비 2배 증가함.

- 군·구별 지역업체 하도급율 현황을 오는 11월 중 평가해, 우수 지역에는 특별조정교부금을 활용한 인센티브를 부여할 방침.

○ 울산시

- 국가산단 공장 신·증설 공사에 지역업체 참여를 유도해 제조업과 건설업체 간 상생 협력을 마련할 계획.

- 공동주택 건설에 지역업체의 참여율 제고를 위해, 200가구 이상 건축시 지역업체 참여율에 따라 용적률을 최대 20% 완화할 수 있는 우대 방안을 검토.

○ 충남도

- 공공 건설공사시 적정 공사비가 지급되어 품질 향상과 지역건설 활성화가 될 수 있도록, 지난 2월 ‘지방도·하천·소규모 건설공사 설계 요령’을 개정.

- 품셈 개정 사항과 노임·자재·중기 단가 등 기초자료 반영을 통해 배수공 10.7%, 포장공 10.5% 등 전년 대비 공종별 단가가 평균 5.8% 상승함. 이에 충남도는 소규모 공사에 적정 공사비가 원활히 지급될 수 있도록 시·군 공무원 대상 역량강화 교육 진행.

○ 전북도

- 지난 2월, 침체된 지역 건설 시장에 활력을 불어넣기 위해 ‘지역 건설산업 활성화 종합대책’을 발표함. 

- 올해 5조 2천억원 규모의 공공발주 공사 중 70% 이상을 상반기 내에 발주 예정. 전북도 0.3조, 시·군 1.4조, 공공기관 3.5조원 규모로 발주.

- 지역업체의 공사 수주 확대를 위해, 5천억원 이상 대형공사에 대한 다자간 업무협약* 체결, 지역기업을 우대하는 건설사업관리 용역 분야 확대, 지역 우수업체 홍보 활동 등을 추진할 방침.

○ 경남도

- 2월에 ‘지역건설산업 지원 종합대책’을 발표하고 지역 건설업 활력 제고를 위해 나섰음. 

- 상반기 중 국지도(國支道)·지방도 등 도로개설 사업의 70% 이상, 하천·지방항만·산림 등 인프라 공사의

65% 이상 조기 발주를 목표로 설정함.

- 지역 하도급업체 보호를 위해 지난해부터 전국 최초로 시범운영 중인 ‘하도급대금 지급보증 수수료 지원사업(수수료의 50% 지원)’을 올해에도 지속 추진할 방침.  '하도급대금 지급보증 수수료'란 원도급 건설사가 하도급대금 지급을 하지 않을 경우 보증회사가 대신 지급하는 것.

○ 제주도

- 지역 건설업체의 도외 공사 수주 비율이 23%로 전국 평균 60%와 비교해 크게 적음. 

- 도내 발주 공사에 치중된 상황을 개선하기 위해, 지난해 11월 관계단체·기업과 ‘건설단체 및 건설대기업 간 상생협약’을 체결함.

- 협약을 체결한 단체는 해외건설협회, 대한건설협회, 대한전문건설협회의가 있으며, 기업은 현대건설, 대우건설, DLenc, 포스코enc 등 10개사가 있음.

- 협약단체는 지역업체의 도외·해외 건설시장 진출을 위한 정보 제공 및 컨설팅, 기업은 지역업체의 협력업체 등록, 도외·해외 건설시장 동반 진출을 위해 노력을 기울이기로 약속함.